Покупець і продавець домовилися про ціну — здається, найскладніше вже позаду. Але до підписання договору купівлі-продажу у нотаріуса потрібно узгодити ще кілька важливих питань.
Саме для цього сторони укладають договір авансу, в якому фіксують основні домовленості щодо майбутньої угоди.
Аванс — це не просто передача грошей «під розписку». У договорі мають бути чітко визначені умови, на яких продавець і покупець планують укласти основний договір купівлі-продажу.
Насамперед сторони остаточно погоджують ціну нерухомості та суму авансу.
Але ціна — далеко не єдине питання.
До передачі авансу бажано визначити:
Окремо варто перевірити, чи не потрібні для продажу додаткові документи: згода чоловіка або дружини, документи щодо неповнолітніх власників, довіреність тощо. Остаточний перелік документів для конкретної угоди краще заздалегідь погодити з нотаріусом.
Ще до передачі авансу варто провести попередню перевірку інформації про нерухомість та сторони майбутньої угоди.
Рієлтор може перевірити доступну інформацію про зареєстровані права на нерухомість, власників, обтяження, а також продавця і покупця в Єдиному реєстрі боржників.
Це дозволяє виявити можливі проблеми ще до того, як покупець передасть гроші.
Перед посвідченням договору купівлі-продажу необхідні юридичні перевірки проводить нотаріус.
У договорі необхідно точно ідентифікувати продавця та покупця, зазначити об’єкт нерухомості, його адресу та основні характеристики.
Також фіксуються:
ціна нерухомості;
сума переданого авансу;
строк укладення основного договору;
порядок остаточного розрахунку;
основні зобов’язання продавця і покупця;
строки звільнення нерухомості та передачі ключів;
за необхідності — перелік меблів, техніки та іншого майна, яке залишається покупцеві;
строки зняття зареєстрованих осіб та виконання домовленостей щодо комунальних платежів;
наслідки невиконання сторонами взятих на себе зобов’язань.
Чим точніше домовленості зафіксовані на цьому етапі, тим менше приводів для суперечок безпосередньо перед угодою.
Це питання потрібно обговорити до передачі грошей, а відповідні умови — зафіксувати в договорі.
Наприклад, у договорах, які ми використовуємо в роботі, передбачено: якщо договір купівлі-продажу не укладений у встановлений строк з вини продавця, продавець повертає покупцеві отриманий аванс та сплачує передбачений договором штраф у розмірі отриманого авансу. Також договором може бути передбачене відшкодування покупцеві фактично понесених витрат на послуги агентства.
Окремо визначаються наслідки відмови від угоди з вини покупця.
Тут важливо не плутати аванс і завдаток. Цивільний кодекс України розрізняє ці поняття. Тому порядок повернення авансу, штрафи та інші наслідки невиконання домовленостей мають бути чітко прописані саме у вашому договорі.
Ще до передачі авансу продавець і покупець повинні розуміти, які витрати виникнуть при оформленні нерухомості.
Це можуть бути податки та обов’язкові збори, послуги нотаріуса, банку, оцінки нерухомості та агентства.
При цьому не варто виходити лише з принципу «цей платіж завжди платить продавець, а цей — покупець». Частина витрат прямо визначається законодавством, а щодо інших сторони можуть мати власні домовленості.
Тому всі фінансові питання краще узгодити до передачі авансу, а не в день угоди у нотаріуса.
Орієнтовні витрати продавця та покупця можна заздалегідь розрахувати за допомогою калькулятора витрат TopEstate.
Після передачі авансу починається підготовка документів.
Продавець виконує домовленості, зазначені в договорі: за необхідності знімає зареєстрованих осіб, перевіряє та погашає заборгованість за комунальними послугами, готує необхідні документи.
Рієлтор контролює строки та організовує отримання документів щодо оціночної вартості нерухомості.
Для посвідчення договору купівлі-продажу нотаріусу необхідна електронна довідка про оціночну вартість або зареєстрований звіт про оцінку — залежно від конкретної ситуації.
Документи для угоди бажано передати нотаріусу заздалегідь, щоб він мав можливість провести необхідні перевірки та підготувати проєкт договору купівлі-продажу.
Перелік основних документів ми зібрали окремо на сторінці «Документи для угоди».
Конкретний порядок може трохи відрізнятися залежно від об’єкта, складу власників, способу розрахунку та інших обставин, але звичайна угода купівлі-продажу відбувається приблизно так.
До нотаріального посвідчення договору сплачуються податки та обов’язкові платежі, які виникають у конкретній угоді.
Покупець, зокрема, за загальним правилом сплачує збір на обов’язкове державне пенсійне страхування при придбанні нерухомості, якщо відповідно до законодавства він не звільнений від його сплати.
Підтвердження необхідних платежів надається нотаріусу.
Нотаріус перевіряє оригінали документів, особи учасників угоди та необхідну інформацію в державних реєстрах.
Також перевіряються документи щодо оціночної вартості нерухомості та інші документи, необхідні саме для цієї угоди.
Перед підписанням сторони отримують договір для ознайомлення.
Обов’язково перевірте ПІБ та інші персональні дані сторін, адресу нерухомості, площу, ціну, порядок розрахунку та інші важливі для вас умови.
Якщо щось незрозуміло — запитайте нотаріуса до підписання документа.
Покупець і продавець проводять остаточний розрахунок у порядку, який вони погодили заздалегідь, з дотриманням чинних вимог законодавства.
Сума авансу враховується в загальній ціні нерухомості.
Після перевірки договору та проведення розрахунків продавець і покупець підписують договір купівлі-продажу.
Нотаріус посвідчує його.
Після посвідчення договору нотаріус проводить державну реєстрацію права власності покупця на нерухомість.
На цьому юридична частина купівлі-продажу завершується.
Але фактична передача нерухомості може відбутися як у день угоди, так і пізніше — залежно від домовленостей сторін.
Якщо продавцеві потрібен час на переїзд, це краще обговорити ще до передачі авансу та зафіксувати конкретний строк звільнення нерухомості й передачі ключів.
Більшість проблем під час купівлі-продажу виникає не в кабінеті нотаріуса.
Вони виникають раніше — коли сторони по-різному зрозуміли домовленості.
Продавець вважав, що забирає кондиціонер. Покупець був упевнений, що він залишається. Власник планував звільнити квартиру через місяць, а покупець розраховував отримати ключі в день угоди. Хтось думав, що певні витрати оплачує інша сторона.
Саме тому основні умови майбутньої угоди краще обговорити та зафіксувати ще під час передачі авансу.
Тоді день у нотаріуса стає тим, чим він і має бути: завершенням уже підготовленої угоди, а не місцем для термінового вирішення несподіваних питань.
