Підготовка квартири або будинку до продажу — це не обов’язково ремонт і точно не привід витрачати великі суми на нову кухню, підлогу чи меблі.
Головне завдання підготовки — прибрати все, що заважає покупцеві побачити саму нерухомість, усунути дрібні недоліки, які створюють враження занедбаності, та не витрачати гроші на те, що не вплине на ціну продажу.
Іноді достатньо кількох днів і невеликих витрат, щоб квартира виглядала зовсім інакше. А іноді найкраще рішення — взагалі нічого не ремонтувати.
Як підготувати квартиру до фотозйомки
Для чого ми робимо фотографії нерухомості? Насамперед для того, щоб привернути увагу потенційного покупця серед десятків інших оголошень.
Практично всім подобаються світло, простір і чистота. Саме це й потрібно показати на фотографіях.
Перед зйомкою варто максимально прибрати особисті речі: одяг, взуття у передпокої, посуд і дрібну побутову техніку зі стільниці, рушники та сушарки з балкона. На кухні бажано звільнити робочі поверхні, прибрати магніти та папірці з холодильника.
У ванній кімнаті краще сховати зубні щітки, шампуні, мочалки, побутову хімію, тазики та інші особисті речі.
Відкрийте штори або жалюзі, дайте кімнатам максимум природного світла. Якщо світла недостатньо — увімкніть освітлення.
Квартира не повинна виглядати стерильною та нежилою. Завдання інше: покупець має бачити квартиру, а не побут її власника.
Перед показами варто звернути увагу й на запахи. Запах тютюну, тварин, каналізації, сирості або їжі може зіпсувати перше враження набагато швидше, ніж старі шпалери.
Який ремонт перед продажем має сенс
Розглянемо звичайну квартиру або будинок, де ремонт робили приблизно 10–15 років тому.
У такому випадку варто звернути увагу на дрібниці: розетки та вимикачі, дверні ручки, відклеєні шпалери, несправні світильники, поламані меблі.
Розетки й вимикачі за потреби можна замінити, шпалери — підклеїти, несправні ручки — відремонтувати. Зламані меблі, якими вже ніхто не користуватиметься, краще полагодити або взагалі прибрати.
Невелика косметична підготовка іноді справді виправдана. Наприклад, для звичайної квартири витрати в межах приблизно 45 000 грн можуть мати сенс, якщо за ці гроші можна помітно покращити загальне враження: освіжити шпалери, замінити кілька старих світильників, штори або усунути очевидні дрібні дефекти.
Але це не універсальна сума. Рішення завжди залежить від вартості та стану конкретного об’єкта.
Принцип простий: невеликі витрати мають сенс лише тоді, коли вони помітно покращують сприйняття нерухомості.
Коли ремонт перед продажем робити не потрібно
Якщо квартира розташована у старому фонді, а останній ремонт робили 20–30 років тому, косметичними змінами ситуацію вже не виправити.
У такому випадку часто вигідніше продавати квартиру за ціною, що відповідає її реальному стану, але попередньо максимально звільнити приміщення від старих меблів, непотрібних речей та несправної побутової техніки.
Не варто перед продажем без необхідності:
- міняти вікна та міжкімнатні двері;
- повністю міняти підлогу;
- перекладати плитку у ванній кімнаті;
- замовляти нову кухню;
- купувати нові меблі лише для продажу;
- робити дорогий косметичний ремонт.
Якщо перед продажем вкласти кілька тисяч доларів у нову кухню, двері чи підлогове покриття, це зовсім не означає, що покупець погодиться заплатити за квартиру на кілька тисяч більше.
Йому може не сподобатися колір, матеріал або дизайн, і після купівлі він усе одно вирішить це змінити.
Тому не намагайтеся зробити квартиру під власний смак безпосередньо перед продажем. Покупець може захотіти зовсім інше.
Крім того, великий ремонт — це не лише гроші, а й час. Поки він триває, ситуація на ринку та ціни можуть змінитися.
Що робити зі старими меблями та особистими речами
Чим більше вільного простору, тим легше покупцеві оцінити реальні розміри кімнат.
Старі меблі, які не мають антикварної чи іншої цінності та більше вам не потрібні, можна відвезти на дачу, віддати безкоштовно через маркетплейси або людям, яким вони потрібні.
Особисті речі на час фотозйомки та показу краще прибрати у шафи або коробки. Після показу їх завжди можна повернути на місце. Ми й самі іноді так робимо перед зйомкою.
Якщо частину меблів або техніки власник планує забрати із собою, покупцеві про це потрібно повідомити. А під час оформлення авансу бажано чітко зафіксувати, що саме залишається у квартирі після продажу.
При цьому не обов’язково перед фотозйомкою виносити хороший диван, стіл чи інші меблі, які допомагають зрозуміти масштаб кімнати. Важливо лише не створювати в покупця хибного враження, що все побачене входить у вартість квартири.
Чи потрібен хоумстейджинг
Квартири та будинки справді краще сприймаються, коли вони візуально підготовлені до продажу.
Але це не означає, що перед кожним продажем потрібен професійний хоумстейджинг або дорогий декор.
Іноді достатньо прибрати особисті речі, звільнити поверхні, перевірити освітлення та позбутися поламаних меблів.
Якщо під час огляду покупець відкриє кухонну шафку, а дверцята залишиться у нього в руці, він може подумати, що це не єдина прихована проблема у квартирі.
І дрібна несправність, ремонт якої коштує зовсім небагато, починає впливати на сприйняття всього об’єкта.
Які недоліки нерухомості не варто приховувати
Не варто намагатися приховати суттєві недоліки об’єкта.
Якщо покупець виявить їх самостійно, довіра до продавця знижується. Після цього він часто починає шукати інші проблеми, яких може взагалі не бути.
Краще заздалегідь визначити разом із рієлтором, які особливості об’єкта необхідно повідомити покупцеві та на якому етапі це краще зробити.
Чесна інформація про нерухомість не обов’язково заважає продажу. Набагато важливіше, щоб стан об’єкта відповідав його ціні.
Як підготувати будинок до продажу
У випадку з приватним будинком підготовка починається ще до того, як покупець зайде всередину.
Перше враження він отримує вже біля воріт.
Тому бажано прибрати подвір’я, вивезти сміття та непотрібні речі, покосити траву, прибрати старі будівельні матеріали, шланги, інструменти, поламані горщики та інші речі, які створюють відчуття безладу.
Варто привести до ладу вхід, ворота та хвіртку, а за необхідності — підрізати рослини, які надто розрослися.
Навіть хороший будинок сприймається зовсім інакше, якщо покупець починає його огляд із захаращеного подвір’я.
Що перевірити перед першим показом
Перед приходом покупця варто пройтися квартирою або будинком і перевірити прості речі.
Чи працює освітлення? Чи нормально відкриваються двері, вікна та замки? Чи є нормальний напір води? Чи не протікають крани та труби? Чи немає запаху каналізації? Чи працює бойлер, котел, кондиціонер та інше обладнання, якщо воно заявлене як справне?
Не потрібно проводити технічну експертизу перед кожним показом. Завдання — прибрати дрібні неприємні сюрпризи, які можуть зіпсувати враження від об’єкта.
Як поводитися власнику під час показу
Одна з поширених помилок власників — сперечатися з покупцем або починати виправдовуватися у відповідь на критику.
Якщо покупцеві не подобається ремонт, поверх, кухня або стан квартири, немає сенсу переконувати його, що він помиляється.
Можна спокійно відповісти:
«Так, квартира в такому стані, і це враховано в її вартості. Якщо вам подобається сам об’єкт — пропонуйте свою ціну».
Якщо продажем займається рієлтор, власнику взагалі краще за можливості не бути присутнім на показі.
Власник емоційно пов’язаний зі своїм житлом, тому цілком природно може почати захищати його від критики. Покупцеві ж важливо спокійно оглянути нерухомість, поставити незручні запитання та висловити свої сумніви.
Рієлтору простіше провести таку розмову нейтрально, а після показу окремо передати власнику зворотний зв’язок.
Що насправді важливо при купівлі нерухомості
І продавцям, і покупцям варто пам’ятати одну просту річ.
У квартирі можна замінити підлогу, вікна, плитку, сантехніку, кухню, світильники та штори. Можна перефарбувати стіни й повністю змінити інтер’єр.
Але не можна перенести будинок на іншу вулицю і практично неможливо змінити площу квартири.
Тому продавцеві важливо розуміти, які недоліки справді варто усунути перед продажем, а які вже мають бути враховані в ціні.
А покупцеві — відокремлювати характеристики самої нерухомості від речей, які легко та відносно недорого змінити.
Люстра, штори, колір стін або дверні ручки можуть вам не подобатися. Але їхня вартість зазвичай неспівставна з вартістю нерухомості. Штори можна зняти за десять хвилин, а квартиру на іншу вулицю не перенесеш.
Звичайно, винятком можуть бути дорогі дизайнерські, антикварні або ексклюзивні предмети інтер’єру, які мають власну цінність і входять у вартість об’єкта.
При виборі нерухомості насамперед варто оцінювати те, що змінити складно або неможливо: місце розташування, район і вулицю, площу, планування, поверх, будинок, комунікації та загальний стан об’єкта.
Саме ці характеристики значною мірою визначатимуть і комфорт проживання, і майбутню вартість нерухомості